hukuk danışmanlık bürosu
t&p hukuk danışmanlık bürosu | tüketici hukuku danışmanlığı

tokbaş & partners

Maketten Konut Satışında (Ön Ödemeli Konut Satışında)  Tüketiciden Alınan Senetler Sorunu

Genel Olarak

Uygulamada inşaat firmaları tüketicinin satış bedelini ödeme borcunun tamamı veya bir kısmı için tüketiciden kıymetli evrak almakta ve daha sonra bu kıymetli evrakları kendi alacaklılarına devretmekte ve bu kıymetli evrakları devralan alacaklılar tüketicilere karşı icra takibi başlatarak tüketicileri mağdur edebilmektedir. Tüketiciden alınan senetler özellikle İstanbul gibi gayrimenkul sektörünün en yoğun faaliyet gösterdiği illerde deyim yerindeyse tüketicinin başına bela olmaktadır. Bu sorunun çözümü tüketicinin bilinçli hareket etmesinden geçmektedir. Bu çalışmada da tüketicinin nasıl bilinçli hareket edeceği ve hukuken himaye edilmesinin yolları açıklanacaktır.

 

Kıymetli Evrak Nedir ve Sistem Nasıl İşler?

Kıymetli evrak 6102 Türk Ticaret Kanunu’nun 645’inci maddesine göre kıymetli evrak öyle senetlerdir ki bunların içerdiği hak senetten ayrı ileri sürülemeyeceği gibi başkasına da devredilemez. Bu tanımdan anlaşılması gereken şudur; senet bir hak içerir ve bu hak ancak senedin maddi varlığı ile kullanılabilir ve devredilebilir. Kıymetli evrakı belki de en iyi anlatan cümle “hak senetleşmiştir, senet haklaşmıştır” ifadesidir.

 

Peki, sistem nasıl işler? Bu sorunun cevabından önce kıymetli evrakın doğurduğu sonuçları açıklamak gerekir. Kıymetli evrak bireyler arasındaki borç ilişkisinden doğan alacağın senede bağlanmasından ibarettir. Alacak senede bağlandığı zaman kural olarak borç ilişkisinden doğan alacaktan başka bir alacak daha doğar. Ancak taraflarca bunun aksinin kararlaştırılması yani senedin teslim edilmesi ile borcun sona ereceği hususunda anlaşılması mümkündür. Şöyle ki; bir alım satım ilişkisinde alıcının 100 TL ödemekle yükümlü olduğunu varsayalım. Alıcı satıcıya 100 TL’lik bir senet düzenler ve teslim ederse alıcının alım satım ilişkisinden doğan 100 TL’lik borcu sona ermez. Aksine alıcının bir de senet sebebiyle 100 TL’lik bir alacağı olur. Şu halde senet düzenlenmesi ile borç sona ermez fazladan bir borç daha doğar. Ancak bunun anlamı borçlunun iki kere ödeme yapması değildir. Borçlunun asıl borç ilişkisinden doğan alacağı senede bağlanmakla donar. Yani örneğimizde alıcı sadece 100 TL ödeme yapacaktır. Ancak bu ödeme alım satım ilişkisinden doğan borcun yerine getirilmesi veya senetten doğan borcun yerine getirilmesi niteliğinde olacaktır. Sistemin işleyişi ise senetlerin devredilmesi üzerine kuruludur. Zaten kıymetli evraka ihtiyaç duyulmasının da sebebi budur.  Alacaklılar borçlularından senet alarak kendi iş yaşamlarında bu senedi devretmek suretiyle ticaret yaparlar. Senedin devredilmesi ise senedin türüne göre çeşitli prosedürlere tabidir. Kıymetli evrakın en büyük avantajlarından biri ayrı bir alacak olması ve böylelikle kural olarak senedi veren ile senedi ilk alan arasındaki hukuki ilişkinin senetten doğan borca hiçbir etkisinin olmamasıdır (istisna: nama yazılı senetler). Şu halde sistemin işleyişini bir örnekle açıklamak gerekirse; satıcı S alıcı A’ya mal satar ve satış bedeli için alıcıdan bir senet alır. Daha sonra bu senedi de kendi toptancısı T’ye vererek tekrar mal alır. Böylelikle senet veren A, S’ye değil T’ye borçlu hale gelir. Çünkü senedin devri ile hak da devredilmiştir. T de senedi hammadde aldığı H’ye verirse bu sefer A’nın alacaklısı H olur. Şayet S’nin sattığı malda bir bozukluk meydana gelir ve A’nın hukuken bedeli ödememe hakkı doğarsa senet nama yazılı değilse A, T’ye veya H’ye (senedin devredildiği üçüncü kişilere) senet bedelini ödemekten kaçınamaz.

 

Kıymetli Evrakın Tüketici Bakımından Dezavantajları

Hemen yukarıdaki örneklerde açıklandığı gibi tüketiciden kıymetli evrak (senet) alınması halinde ve bu senet satıcı tarafından üçüncü kişilere devredildiği takdirde tüketici bilmediği kimselere karşı borçlu durumunda kalacaktır. Bundan başka nama yazılı senetler dışında tüketici, satıcının borçlarını gereği gibi yerine getirmemesi halinde satıcıya karşı sahip olacağı satış bedelini ödememe imkânını senedin devredildiği üçüncü kişilere karşı ileri süremeyecek ve senet bedelini ödemek zorunda kalacaktır. Böylelikle tüketici hem satış konusu maldan beklentisini karşılayamamış hem de malın bedelini ödemiş olacaktır. Kıymetli evrakın tüketici bakımından bir başka dezavantajı da icra takiplerinde kıymetli evrak (senet) kambiyo senedi olduğu takdirde daha çabuk sonuç alınabilmesidir. Gerçekten, kambiyo senetleri için icra takibi başlatmak ve bu takibi devam ettirmek diğer alacaklara göre çok daha kolaydır. Bütün bu dezavantajların bir araya geldiği bir örnek kurgulayacak olursak: Tüketici T, satıcı S’den henüz tamamlanmamış bir konut alır ve karşılığında kendisine kambiyo senedi olan bono (uygulamada yaygındır) imzalatılır. Daha sonra S bunu çimento firması P’ye devreder P de senedi alacaklısı A’ya verir. Konut, seneler geçmesine rağmen tamamlanmadığı için T konutta yaşamaya başlayamaz ve S’ye ulaşamaz. Bu sırada da A, T’nin düzenlediği bonoyu icra takibine koyar. Bu olayda T’nin konutun teslim edilmemesi sebebiyle senet bedelini ödemekten kaçınması mümkün değildir. S de kayıp olduğu için T’nin parasını geri alması da mümkün olmamaktadır. Daha da kötüsü senet kambiyo senetlerinden bono olduğu için kısa süre içinde icra takibi açılarak kolaylıkla haciz safhasına gelinecektir. Böylelikle T, oturmadığı evin bedelini ödemiş olacak ve belki de ödeme için malları haczedilecektir. Bu örnek İstanbul’da oldukça sık yaşanan bir mağduriyettir.

 

Kıymetli Evraka Karşı Tüketiciyi Koruyan Düzenlemeler

4077 Sayılı Eski Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 6/A maddesinde taksitle satış sözleşmeleri için bulunan ve 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 4’üncü maddesinde bütün tüketici işlemleri için zorunluluk haline getirilen düzenlemeye göre tüketiciden alınan  kıymetli evraklar nama yazılı olmak ve taksitler varsa her taksit için taksit tutarını geçmemek üzere ayrı ayrı düzenlenmek zorundadır. Nama yazılı senetler yukarıda anlattığımız özellikleri taşımaz. Nama yazılı senetler borçluyu en fazla koruyan senetlerdir. Gerçekten, hem devri daha zordur hem de borçlu alacaklısına karşı ileri sürebileceği savunmaları senedin alacaklısı bir başka kişi olsa da ileri sürebilir ve icra takiplerinde kambiyo senetlerinde olduğu gibi daha hızlı bir yoldan yararlanmaya imkân vermez. Buna göre nama yazılı senet borçlu için en güvenli kıymetli evraktır. İşte Kanun da bu sebeple nama yazılı senet zorunluluğu getirmiştir. Bundan başka taksitli satışlarda her taksit için ayrı ayrı düzenlenmesi öngörülerek tüketicinin taksitle satışın avantajlarından mahrum kalması engellenmek istenmiştir. Zira taksitli satışlarda toplam satış bedeli için tek bir senet alınacak olursa henüz ödemelerin başındayken senet bedelinin tamamının talep edilmesi söz konusu olabilir ve bu sebeple tüketici de taksit ödemeleri ile borcunu yerine getireceğini düşünürken birden bütün satış bedelini ödemek zorunda kalabilir.

 

Eğer bu şartlar sağlanmazsa yani tüketiciden alınan senet nama yazılı olmazsa veya taksitli satış olmasına rağmen bütün satış bedeli için tek senet alınırsa ne olacaktır? Bu sorunun cevabı basittir: senet/senetler tüketici açısından bağlayıcı olmayacaktır. Sadece tüketici kendisine yöneltilen taleplerde bu geçersizliği ileri sürmek külfeti ile karşı karşıya kalabilecektir. Sonuç olarak Kanun’da öngörülen şekilde düzenlenmeyen senetlerin bedellerini tüketici ödemek zorunda değildir. Ayrıca Kanun’a uygun senet düzenlemeyen satıcı sözleşme başına 200 TL idari para cezası yaptırımı ile karşı karşıya kalacaktır.

 

Tüketicinin Senet Düzenlerken Dikkat Etmesi Gerekenler

Hemen belirtmek gerekir ki uygulamada tüketicilere baştan senet düzenletilmemekte hazır olarak düzenlenmiş senetlere imza attırılmaktadır. Özellikle uygulamada senet alınması için kırtasiye bonosu olarak bilinen kırtasiyelerden alınan matbu bonolar kullanılmaktadır. Bono ise emre yazılı senet olduğundan senet metninde aksi belirtilmedikçe nama yazılı senet olmayacaktır. Peki, tüketici kendine sunulan (amiyane tabirle: önüne konulan) senedi imzalaması/doldurması istenildiği takdirde ne yapacaktır? Öncelikle senedin kendi adına düzenlenip düzenlenmediğini kontrol etmeli ve kendi adına düzenlenmiş senet olmadıkça imzalamamalıdır. İkinci olarak senette “emre” kaydının olmamasına dikkat etmelidir. Üçüncü olarak da kanunen emre yazılı senetler olan bono, poliçe veya çek varsa senet metninde “emre yazılı değildir” veya “nama yazılıdır” ifadesinin olmasına bakmalıdır. Tüketici bu hususlara dikkat etmeden ve bu şartlar sağlanmadan senede imza atmamalıdır.

 

Ne var ki tüketici bu şartları sağlamayan senetleri imzalamayacağını söylediği takdirde satıcı da konutu satmayacağını söyleyebilir ve tüketici bu sebeple senedi imzalamak zorunda kalabilir. Bu durumda tüketici ne yapmalıdır? Tüketici öncelikle idari makamlara inşaat firmasını şikâyet edebilir.  Ardından senetlerin iptalini mahkemeden talep edebilir.