hukuk danışmanlık bürosu
t&p hukuk danışmanlık bürosu | tüketici hukuku danışmanlığı

tokbaş & partners

Maketten Konut Satışında (Ön Ödemeli Konut Satışında)  Cayma Hakkı

Genel Olarak

Cayma hakkı, Türkçesi geri alma hakkı olan Almanca “Widerrufsrecht” terimini ifade etmek üzere hem 4077 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun hem de 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da kabul edilen terimdir. Taksitle satış sözleşmeleri, tüketici kredisi sözleşmeleri, iş yeri dışında kurulan sözleşmeler, mesafeli sözleşmeler, devre tatil ve uzun süreli tatil hizmeti sözleşmeleri ile birlikte ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde de tüketiciye tanınan bir haktır. İşbu hakkın önemi tüketicinin sözleşme kurulduktan sonra sözleşme ile bağlılıktan kurtulma imkânı sağlamasındadır. İşbu çalışmada ön ödemeli konut satışlarında cayma hakkı etraflıca incelenecektir.

 

Cayma Hakkının Kullanılacağı Süre

TKHK m.43/f.1 ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik’in 8’inci madde ve ilk fıkra hükmüne göre tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayma hakkına sahiptir. Buradan anlaşılması gereken tüketici sözleşme kurulduktan itibaren 14 gün içinde istediği zaman ve hiçbir bedel ödeme yükümlülüğü olmaksızın sözleşme ile bağlılıktan kurtulabilir. Deyim yerindeyse cayma hakkı tüketici için bir nimettir. Hükümlerdeki “hiçbir gerekçe göstermeksizin” ifadesi tüketicinin sadece cayma hakkını kullandığını belirterek sözleşme ile bağlılıktan kurtulabileceğini ifade eder. “Hiçbir cezai şart ödemeksizin” ifadesi de tüketicinin sözleşme ile bağlılıktan kurtulmayı istemesi halinde hiçbir mali yükle karşılaşmayacağı anlamına gelir.

Peki, cayma hakkının kullanılabileceği 14 günlük süre ne zaman başlar? Kanun ve Yönetmelik hükümlerine göre 14 günlük süre sözleşmenin kurulmasından itibaren başlar. Sözleşmenin kurulduğu tarih ise ön ödemeli konut satış sözleşmesinin yapıldığı tarihtir. Şayet ön ödemeli konut satış sözleşmesi noterde satış vaadi şeklinde yapılmışsa noterde bu sözleşmenin yapıldığı tarih; kat irtifakının tüketici adına tescil edilmesi ile birlikte yapılmışsa kat irtifakının tüketici adına tescil edildiği tarih değil sözleşmenin yapıldığı tarihtir. Tüketicinin bu tarihe dikkat etmesi gerekmektedir. Zira 14 günlük süre bu tarihten itibaren başlayacaktır.

 

Cayma Süresi Dolmadan Önceki Durum

Kanun ve Yönetmelik hükümlerinde cayma süresi dolmadan önceki durum için bazı önemli düzenlemeler bulunmaktadır. Bunlardan ilki TKHK m.43/f.2 ve Yönetmelik m.8/f.3’te yer alan “Taşınmazın kısmen veya tamamen bağlı krediyle alınması durumunda bağlı kredi sözleşmesi, sözleşmenin kurulduğu tarihte hüküm doğurmak üzere bu maddede öngörülen cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe girer.” şeklindeki düzenlemedir. Hükmü açıklamadan önce bağlı kredinin anlamından bahsetmek gerekir. Bağlı kredi TKHK m.31’de düzenlenen ve tüketicinin yaptığı tüketici işleminden doğan bedel ödeme borcunu finanse eden ve finanse ettiği sözleşme ile objektif olarak ekonomik birlik oluşturan tüketici kredisidir. Daha açıklayıcı olarak ifade etmek gerekirse belirli satıcılardan alınan malların bedelini ödemek üzere çoğu kere çeşitli fırsatlar sunularak (düşük faiz gibi) satıcının yönlendirmesiyle kullanılan tüketici kredisidir. Ön ödemeli konut satışında da inşaat şirketi tüketiciye satış bedelinin ödenmesi için bizzat kredi verebilir veya belirli bir kredi kuruluşuna yönlendirebilir. İşte bu hallerde bağlı kredi gündeme gelecektir. Yukarıda anılan hükme göre de böyle bir bağlı kredi varsa cayma süresi dolmadan tüketici kredisi sözleşmesi yürürlüğe girmeyecektir. Peki, kredi sözleşmesinin yürürlüğe girmesi ne demektir? Kredi sözleşmesinin yürürlüğe girmesi sözleşmenin hüküm ve sonuçlarını ifade etmesi yani kredi kuruluşunun taahhüt ettiği krediyi verme ve tüketicinin de taksitleri ödeme borcunun doğmasıdır. Buna göre cayma süresi dolmadan kredi kuruluşu tüketiciye ödeme yapmayacak ve tüketiciden de herhangi bir ödeme talep edemeyecektir. Nitekim aynı düzenlemelere göre “Konut finansmanı kuruluşu cayma hakkı süresi içinde tüketiciden faiz, komisyon, yasal yükümlülük ve benzeri isimler altında hiçbir masraf talep edemez.” Buna göre tüketiciler maketten konut aldıkları takdirde bir de kredi sözleşmesi yapmışlarsa maketten konut satışına ilişkin sözleşmenin yapılmasından itibaren 14 gün içinde kredi sözleşmesine ilişkin herhangi bir ödeme yapmakla yükümlü değildir. Şayet bu süre içinde tüketiciden ödeme alınacak olursa cayma hakkı kullanılmamış olsa bile alınan bedelinin tüketiciye faiziyle iade edilmesi gerekecek ve satıcı için 1000,00 TL idari para cezası yaptırımı uygulanacaktır.

 

Bunlardan başka Kanun ve Yönetmelik hükümlerindeki zorunluluk üzerine inşaat şirketi bina tamamlama sigortası yapmak suretiyle teminat sağlama borcunu yerine getirmişse bu sigorta da cayma süresinin sonunda yürürlüğe girecektir.

 

Tüketicinin 14 Günlük Süre İle Bağlı Olmaması

TKHK m.43/f.1 ve Yönetmelik m.8/f.7 hükmüne göre satıcı cayma hakkı hususunda tüketiciyi bilgilendirdiğini ispatla yükümlüdür. Zaten Kanun ve Yönetmelik hükümlerine göre sözleşme öncesi bilgilendirme formunda cayma hakkına ilişkin bilgiler yer almak zorundadır. Peki, satıcı (inşaat firması) bu yükümlülüğünü yerine getirmezse ne olacaktır? Bu sorunun cevabı Kanun ve Yönetmelik’te verilmemiştir. Ancak iş yeri dışında kurulan sözleşmeler ve mesafeli sözleşmelere ilişkin Kanun ve Yönetmelik hükümlerinde cayma hakkı hususunda bilgilendirmemenin yaptırımı olarak tüketicinin 14 günlük süre ile bağlı olmadığı ve fakat her halde cayma hakkı süresinin başladığı tarihten itibaren 1 yıl 14 gün geçmekle cayma hakkının sona ereceği düzenlenmiştir. Aynı çözüm ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde de kabul edilebilir. Buna göre satıcı (inşaat firması) cayma hakkı hakkında tüketiciyi bilgilendirdiğini ispat edemezse tüketici sözleşmenin kurulmasından itibaren 1 yıl 14 gün içinde cayma hakkını kullanabilecektir. Bundan başka cayma hakkı hususunda tüketici bilgilendirmediği için satıcıya 1000,00 TL’lik idari para cezası uygulanacaktır.

 

Cayma Hakkının Kullanılması

Kanun’da cayma hakkının satıcıya yöneltilmek suretiyle kullanılacağı ifade edilmişse de yönetmelikte noter aracılığı ile cayma hakkının kullanılacağı düzenlenmiştir. Buna göre tüketici maketten konut satış sözleşmesinden cayma hakkını kullanmak isterse noter aracılığı ile satıcıya bildirmekle yükümlüdür. 14 günlük sürede noter bildiriminin yapılması yeterli olup satıcıya 14 gün içinde tebliğ edilmesi şart değildir. Buna göre 14’üncü gün noterden ihbar çekilirse cayma hakkı kullanılmış olacaktır.

 

Cayma Hakkının Kullanılmasının Sonuçları

Cayma hakkının kullanılması ile birlikte tüketici sözleşmenin kurulmasına yönelik iradesini (sözleşme koyduğu imzasını) geri almış olacaktır. Böylelikle sözleşme de kurulmamış sayılacaktır. Bu süre içinde tüketiciden herhangi bir ödeme ve/veya senet alınmış ise cayma beyanın satıcıya ulaşmasından (noter ihbarının tebliğinden) itibaren 14 gün içinde bunların tüketiciye iade edilmesi gerekecektir. 14 günün geçmesinden sonra satıcının para borcu olan iade borcuna gecikme faizi işlemeye başlayacaktır. Satıcının iade borcunu yerine getirmesinden sonra tüketici de 10 gün içinde iade ile yükümlüdür. Tüketicinin iade borcu adına kat irtifakı kurulmuşsa tapu sicilinden kat irtifakını terkin ettirmek veya satış vaadi sözleşmesi şerh edilmişse tapu sicilinden şerhi terkin ettirmek şeklinde somutlaşacaktır.