hukuk danışmanlık bürosu
t&p hukuk danışmanlık bürosu | tüketici hukuku danışmanlığı

tokbaş & partners

Maketten Konut Satışında (Ön Ödemeli Konut Satışında)  Sözleşme Öncesi Bilgilendirme Yükümlülüğü

Genel Olarak


Türkiye’nin genelinde ve özellikle İstanbul’da gayrimenkul sektörünün akıl almaz gelişimi ve inşaat şirketlerinin tahayyül sınırlarını zorlayan sermayeleri müteahhit firmaları gayrimenkul sektöründe klasik satış yöntemi olan tamamlanmış bağımsız bölümlerin satışından başka satış yöntemlerine yönlendirmiş ve bu kapsamda henüz esas yapı dahi tamamlanmadan bağımsız bölümlerin maket üzerinden satışına başlanmıştır. Maketten satış olarak bilinen ve 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 40 ila 46’ıncı maddeleri arasında düzenlenen ön ödemeli konut satışlarının tüketici bakımından avantajı aynı özelliklere sahip tamamlanmış bağımsız bölümlere göre daha düşük bedelle konut sahibi olabilme imkânıdır. Bu avantajın karşılığında ise tüketiciler için pek çok dezavantaj söz konusu olabilmektedir. Bu anlamda ön ödemeli konut satışlarının dezavantajları daha çok tüketicinin sözleşme ile hangi yükümlülükler altına girdiğini tam olarak bilememesinden kaynaklanmaktadır. Bu dezavantajın aşılması da sözleşme öncesi bilgilendirme yükümlülüğünün gereği gibi yerine getirilmesi ile olacaktır. Ne var ki uygulamada inşaat firmaları bu yükümlülüğü bir formalite olarak görmekte ve tüketicilerin bu yükümlülükten haberdar olmamasını da istismar ederek bu önemli yükümlülüğü gereği gibi yerine getirmemektedir. Hâlbuki bu yükümlülük tüketiciler bakımından pek çok sebeple oldukça önem arz eder. Bu çalışmada da sözleşme öncesi bilgilendirme yükümlülüğünün öneminden ve bu arada tüketiciler bu yükümlülüğünün yerine getirilmesinde dikkat etmesi gereken hususlar açıklanacaktır.


Sözleşme Öncesi Bilgilendirme Yükümlülüğü ve Sözleşme Öncesi Bilgilendirme Formu


TKHK m.40/f.2 ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik’in 5’inci madde hükmü uyarınca satıcı sözleşmenin kurulmasından en az bir günce sözleşme öncesi bilgilendirme formunu tüketiciye vermekle yükümlüdür. Diğer tüketici sözleşmelerinden farklı olarak ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde bilgilendirme formunun makul bir süre önce verilmesinden değil en az bir gün önce verilmesinden bahsedilmiştir. Uygulamada inşaat firmalarının sözleşme yapılırken bilgilendirme formundaki tarihi de bir gün öncesinin tarihini atarak bu yükümlülüğü yerine getirmiş gibi gösterdiklerine rastlanmaktadır. Dolayısıyla bu yükümlülüğün amacı olan tüketiciyi bilgilendirme sağlanamamış olmaktadır. Bundan başka önemle belirtmek gerekir ki tüketici sözleşme öncesi bilgilendirme formunun bir günden daha uzun bir süre önce verilmesini talep edebilir.


Sözleşme Öncesi Bilgilendirme Formunun İçeriği ve Bunun Önemi


Sözleşme öncesi bilgilendirme formu tüketici bakımından bir formaliteden çok daha fazlasıdır. Zira Yönetmelik’te bilgilendirme formunun içeriğinde bulunması zorunlu tutulanlar tüketicinin bilgi sahibi olmasında menfaatinin olduğu hususlardır. Yönetmelik’in 5’inci maddesine göre bilgi formunda şu hususların yer alması gerekir:


a) Satıcının adı veya unvanı, açık adresi, telefon numarası ve varsa MERSİS numarası ile diğer iletişim bilgileri,

b) Sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ile 2/11/1985 tarihli ve 18916 Mükerrer sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre belirlenen bağımsız bölüm net ve brüt alanları,

c) Konutun tüm vergiler dâhil Türk Lirası olarak peşin ve taksitli toplam satış fiyatı; varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi,

ç) Varsa faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran,

d) Tüketicinin cayma ve sözleşmeden dönme hakkına ilişkin bilgiler,

e) Konutun teslim tarihi,

f) Verilecek teminata ilişkin bilgiler,

g) Yapı ruhsatının alınış tarihi,

ğ) Yönetim planına uygun olarak genel giderlere katılıma ilişkin bilgiler.


A bendinde belirtilen bilgiler satıcının kim olduğunu ve satıcıya nasıl ulaşılabileceğini gösteren bilgilerdir. Bu anlamda sözleşmenin yapılmasından sonra tüketicinin kime dava açacağını, taleplerini kime yönelteceğini bilmesi bakımından bu bilgiler oldukça önemlidir.


B bendinde belirtilen bilgiler ise tüketicinin satın aldığı konutun özelliklerini gösteren bilgilerdir. Bunun önemi ise işbu bilgiler sözleşmede yer almaması veya sözleşmede bağımsız bölümün metrekaresinin düşünülenden daha az gösterilmesi gibi hallerde tüketicinin satıcıya karşı talepte bulunabilme imkânındadır.


C ve Ç bentlerinde ise tüketicinin bedel ödeme borcuna ilişkin tüm hususlar yer almaktadır. Dolayısıyla tüketici sözleşme ile yüklendiği borcu tam olarak bilebilecektir.


D bendinde tüketicinin cayma hakkı ve dönme hakkına ilişkin bilgilerin yer alacağı ifade edilmiştir. Tüketicinin cayma hakkı ve dönme hakkı sözleşme ile bağlılıktan kurtulma bakımından oldukça önemlidir.


E bendinde konutun teslim tarihinin yer alacağı ifade edilmiştir. Konutun teslim tarihi uygulamada tüketicilerin adeta kanayan yarasıdır. Çünkü uygulamada sözleşmelerde teslim tarihine ilişkin bir düzenleme yer almamakta ve inşaat firmaları amiyane tabirle kafalarına göre konut inşaatını yavaştan alarak teslim tarihini geciktirmektedirler. Yeri gelmişken önemle belirtmek gerekir ki TKHK m.44 hükmüne göre konut en geç 36 ay içinde teslim edilmek zorundadır. Tüketici konuta 36 aydan daha önce kavuşabileceği bir projeden bağımsız bölüm almak istiyorsa sözleşme öncesi bilgilendirme formundaki konut teslim tarihine dikkat etmesi gerekmektedir.


F bendinde verilecek teminatlara ilişkin bilgilerin bilgi formunda yer alması gerektiği belirtilmiştir. TKHK m.42 hükmüne göre konut adedi 30 veya üzerinde olan projeler kapsamında yapılan ön ödemeli konut satışlarında bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu, hakkediş sistemi gibi teminatların sağlanması zorunlu tutulmuştur. Bunun sebebi de satıcının konutu teslim etmemesi ve borç ödemeden aciz halinde olması nedeniyle tüketicinin ödediği bedeli geri alamaması riskini bertaraf etmektir. Tüketicilerin ödediği bedeli güvence altına alması bakımından son derece önemli olan teminata özellikle dikkat edilmesi gerekmektedir.


G bendi yapı ruhsatına ilişkindir. Buna göre yapı ruhsatının alınma tarihi sözleşme öncesi bilgilendirme formunda yer almak zorundadır. TKHK m.40/f.3 hükmüne göre yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz. Yapı ruhsatı alınmadan yapılan ön ödemeli konut satış sözleşmesi geçersizdir. Yapı ruhsatı alınmamışsa tüketici her ne kadar ödediği bedeli geri alma imkanına sahip olsa da ödenen bedeli fiilen geri alamama riski satıcının iflas etmesi veya borç ödemeden aciz halinde olması nedeniyle mevcut olabilir. Bu sebeple yapı ruhsatının alınma tarihine özellikle dikkat etmek gerekir.


Ğ bendi konut tamamlanıp kat mülkiyetine geçildikten sonra tüketicinin genel giderlere katılma borcuna ilişkindir. Halk arasında aidat olarak bilinen genel giderlere katılma borcu tüketicinin konut tamamlandıktan sonra fahiş aidatlarla karşılaşmaması bakımından önemlidir.


Bundan başka Yönetmelik m.5/f.2 hükmüne göre tüketiciye, bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesi de verilir. Bunun önemi de tüketicinin alacağı bağımsız bölüm hakkında detaylı ve teknik bilgiye sahip olmasındadır.


Sözleşme Öncesi Bilgilendirme Yükümlülüğünün Yerine Getirilme Şekli ve İspatı


Sözleşme öncesi bilgilendirme yükümlülüğü yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile yerine getirilir. Kalıcı veri saklayıcısı, tüketicinin gönderdiği veya kendisine gönderilen bilgiyi, bu bilginin amacına uygun olarak makul bir süre incelemesine elverecek şekilde kaydedilmesini ve değiştirilmeden kopyalanmasını sağlayan ve bu bilgiye aynen ulaşılmasına imkân veren kısa mesaj, elektronik posta, internet, disk, CD, DVD, hafıza kartı ve benzeri her türlü araç veya ortamdır. Şu halde sözlü olarak yapılan bilgilendirme Kanun’daki sözleşme öncesi bilgilendirme yükümlülüğünü yerine getirmeyecektir. Bundan başka Yönetmelik m.5/f.1’e göre sözleşme öncesi bilgilendirme formu en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir olmak zorundadır. Yönetmelik m.5/f.4’e göre sözleşme öncesi bilgilendirme yükümlülüğünün yerine getirildiğini ispat yükü satıcıdadır.


Sözleşme Öncesi Bilgilendirme Yükümlülüğünün Yerine Getirilmemesinin Sonuçları


Satıcı sözleşme öncesi bilgilendirme yükümlülüğünü yerine getirmezse veya ispat edemezse öncelikle TKHK m.77/f.3 uyarınca sözleşme başına 1000,00 TL idari para cezası ile karşı karşıya kalır. Bundan başka bir görüşe göre tüketici sözleşme ile bağlı olmadığını ileri sürebilir.